Τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα ΔΕΝ δέχονται ως συγκριτικά στοιχεία τις πληροφορίες από τη κτηματαγορά. Τα συμβόλαια, επίσης, ΔΕΝ δίνουν ακριβή στοιχεία, καθώς αναγράφουν (κατά πλειοψηφία) την αντικειμενική αξία των ακινήτων, οπότε πάλι ΔΕΝ ανταποκρίνονται στη πραγματικότητα, ώστε να διαμορφωθεί η εκτιμητέα εμπορική αξία των ακινήτων. Η κοινοτική οδηγία 2006/48 υποχρεώνει τις τράπεζες να ελέγχουν την αξία των υποθηκευμένων επαγγελματικών ακινήτων κάθε χρόνο και την αξία των κατοικιών κάθε τρία χρόνια. Διενεργήθηκαν ποτέ τέτοιοι έλεγχοι;
Η εμπορική αξία των ακινήτων ΠΡΕΠΕΙ να προκύπτει από συγκρίσεις πραγματικών αγοραπωλησιών, με πραγματικά συμβόλαια, όπου δηλαδή αναγράφονται πραγματικές τιμές. Ο εκτιμητής, αφενός μεν πρέπει (αλλά αδυνατεί) να κάνει σωστά τη δουλειά του, αφετέρου προκύπτει μέγιστο θέμα με τους πλειστηριασμός, εάν και εφόσον στηρίζονται σε ποσά της κτηματαγοράς. Μπορούν να κηρυχθούν άκυροι!
Η ευθύνη του κράτους
Περαιτέρω, η ευθύνη του κράτους είναι τεράστια, καθώς δέχεται τη παρανομία της μη αναγραφής της πραγματικής αξίας στα συμβόλαια, τα οποία θα μπορούσαν να αποτελέσουν νόμιμα συγκριτικά στοιχεία για να εκτιμηθούν οι αξίες (αρχικές τιμές, εμπορική αξία κοκ) των ακινήτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμό, επιτρέποντας τη διενέργεια πλειστηριασμών με αξίες που ΔΕΝ προκύπτουν από τους κανόνες που προβλέπουν τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα. Ας εξηγήσουμε ορισμένες έννοιες, ώστε να γίνει κατανοητό το μέγεθος της εκτροπής σχετικά με τη χρήση των μεγεθών, με τα οποία θα ασχοληθούμε.
Ο ορισμός της Αξίας
Κατ’αρχήν ο όρος «Αξία»: Ο ορισμός της Αξίας ενός ακινήτου προδιαγράφει τη τιμή και προσδιορίζει το ποσό στο οποίο συμφωνούν δύο συναλλασσόμενες πλευρές, χωρίς να υπέρ πλεονάσει (αισχροκερδίσει) καμία εκ των δύο.
Η αγοραία αξία ενός ακινήτου ορίζεται από την TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) ως εξής: το εκτιμητέο χρηματικό ποσό στο οποίο το συγκεκριμένο ακίνητο δύναται να αλλάξει ιδιοκτήτη, σε μία συγκεκριμένη χρονική στιγμή, κατά την οποία ο αγοραστής εκφράζει τη θέλησή του για αγορά και ο πωλητής τη θέλησή του για πώληση, δίχως να υφίσταται αλληλεξάρτηση των δύο πλευρών, μετά από επαρκή διαπραγμάτευση, κατά την οποία οι δύο πλευρές ενήργησαν με γνώση, έχοντας σφαιρική αντίληψη και δίχως εξαναγκασμό.
Στο ίδιο πνεύμα κινείται και η σχετική οδηγία 91/674 της ΕΕ, όπου στο Άρθρο 49 (2) αναφέρει περί αγοραίας αξίας τα εξής: το ποσό, κατά τη χρονική στιγμή της εκτίμησης, με πρόθεση τη σύναψη ενός συμβολαίου ιδιωτικού δικαίου, το οποίο συμφωνείται μεταξύ ενός πωλητή που θέλει να πουλήσει και ενός αγοραστή που εκφράζει αγοραστική επιθυμία, χωρίς να έχει προσωπική σχέση με τον αγοραστή, υπό τις εξής προϋποθέσεις:
-το ακίνητο να έχει πάρει προσφορές σε μία ανοιχτή αγορά,
-οι συνθήκες της αγοράς να μη εμποδίζουν μια συνήθη συναλλαγή και
-να διατίθεται χρόνος για διαπραγμάτευση ανάλογα με τη σημασία του ακινήτου.
Ο ορισμός που αποδίδει η ΕΕ στην αγοραία αξία, διαφοροποιείται απ’τον αντίστοιχο ορισμό των IVSC (International Valuation Standard Commitee) και ΤΕGoVA σχεδόν μηδαμινά, σίγουρα αμελητέα.
«Εμπορική αξία» των ακινήτων
Ερχόμαστε τώρα στην «εμπορική αξία» των ακινήτων, όρος, ο οποίος, τουλάχιστον στην ευρωπαϊκή αγορά τείνει να αντικαταστήσει τον όρο «αγοραία αξία», ταυτιζόμενος με αυτόν. Το θέμα της ταύτισης των δύο ορισμών και εννοιών απασχολεί την ευρωπαϊκή επιτροπή, καθώς σε συναλλαγές δημοσίου η εκτιμούμενη «εμπορική αξία» των ακινήτων μπορεί να θεωρηθεί «συνεπικουρούμενη» της συναλλαγής (συνεπώς αθέμιτη επέμβαση σε μεροληπτική συναλλαγή), κάτι που, λογικά και φυσικά, το ευρωπαϊκό δίκαιο ΔΕΝ αποδέχεται.
Αποδέχεται όμως την (ολική) υιοθέτηση της ταύτισης των δύο ορισμών, με αποτέλεσμα να θεωρείται ως “εμπορική” η Αξία η οποία πιθανότατα να επιτευχθεί σε μία συνήθης συναλλαγή, υπό τις προϋποθέσεις της λειτουργίας των κανόνων της ελεύθερης αγοράς, χωρίς αυτοί να τελούν υπό εξαναγκασμό. Περιγράφει δηλαδή μία ιδεατή κατάσταση, κατά την οποία θα μεταβιβαζόταν το ακίνητο, ΑΝ ίσχυαν ΟΛΕΣ οι προϋποθέσεις του ορισμού της αγοραίας αξίας. Δηλαδή την έκβαση μιας κατάστασης, κατά την οποία η εμπορική αξία θα καταλήξει να γίνει η αγοραία αξία της συναλλαγής.
Η εμπορική αξία υπολογίζεται επακριβώς με συγκεκριμένες, αναγνωρισμένες μεθόδους, σύμφωνα πάλι με τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα. Μία εκ των μεθόδων αυτών είναι η συγκριτική μέθοδος.
Απαραίτητη προϋπόθεση για να εφαρμοστεί η συγκεκριμένη μέθοδος στην εκτιμητική διαδικασία αποτελεί η αποφυγή συλλογής στοιχείων από τη κτηματαγορά, δηλαδή από τους μεσίτες και τις αγγελίες των εφημερίδων. Οι μεσίτες, όπως και οι αγγελίες εκφράζουν προθέσεις και όχι πραγματικότητα. Η πραγματικότητα βρίσκεται ΜΌΝΟ στα συμβόλαια. Όχι στα λόγια, ούτε στις αγγελίες. Επειδή όμως στην Ελλάδα, τα συμβόλαια συνήθως αναγράφουν την αντικειμενική και όχι τη πραγματική αξία των ακινήτων, ΟΎΤΕ αυτά αποτελούν φερέγγυα στοιχεία για τη συγκριτική μέθοδο στην εκτιμητική διαδικασία.
θεμελιακά ερωτήματα
Ας δούμε τα πράγματα συνολικά, θέτοντας σχετικά θεμελιακά ερωτήματα:
-Όταν απαξιώνεται κάθε περιουσιακό στοιχείο σε μία χώρα, τελεί ή όχι η χώρα ολόκληρη σε μη ομαλές συνθήκες αγοράς;
– Τελεί ή όχι υπό εξαναγκασμό ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, όταν σύρεται σε πλειστηριασμό του ακινήτου του, υπό μη ομαλές συνθήκες αγοράς;
-Αναγνωρίζονται ή όχι βασικά δίκαια των ιδιοκτητών των ακινήτων που βγαίνουν στο σφυρί, όπως το δίκαιο να προστατέψουν τη περιουσία τους από τις διαθέσεις του τύπου “Γιάννης πίνει, Γιάννης κερνάει…” και εννοώ φυσικά το δικαίωμα να προσβάλουν τη κατά παραγγελία εκτίμηση της αξίας των ακινήτων από τους ίδιους οργανισμούς που αμέσως μετά έρχονται να «φάνε» τα ακίνητα που οι ίδιοι εκτίμησαν αντί πινακίου φακής;
-Εκτιμάται σωστά, (σωστά σημαίνει από ανεξάρτητο πραγματογνώμωνα εκτιμητή, μέλος κάποιου ευρωπαϊκού συνδέσμου εκτιμητών, ΟΧΙ από υπάλληλο κρατικής ή τραπεζικής υπηρεσίας) η εμπορική αξία ενός ακινήτου που βγαίνει σε πλειστηριασμό ή διενεργείται η εκτίμηση από υπάλληλο της ίδιας της τράπεζας που βγάζει το ακίνητο στο σφυρί;
-Εφαρμόζονται οι αναγνωρισμένες από τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα εκτιμητικές μέθοδοι ή όχι;
-Εφαρμόζεται σωστά η (κατά κόρον εφαρμοσμένη, καθώς είναι η ευκολότερη από τις αναγνωρισμένες από τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα) συγκριτική μέθοδος ή βασίζεται σε λόγια και όνειρα θερινής νυκτός σχετικά με το τί φαντάζεται ότι θα «οικονομήσει» ο πωλητής;…
-Ήταν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που αποτελούν στοιχείο για τη συγκριτική μέθοδο κοντά στη πραγματική ή αποτελούν σκαλί για εύκολη λεία από πλευράς των τραπεζών;
-Αποτελεί νόμιμη πράξη η αναγραφή «αντικειμενικών» αξιών σε συμβόλαια (και μάλιστα άνευ ΦΠΑ) ή πρόκειται για παρανομία του ίδιου του κράτους;
-Είναι εναρμονισμένη με τις οδηγίες της ΕΕ η εκ μέρους του κράτους ανοχή και αποδοχή της αναγραφής αντικειμενικών και όχι πραγματικών αξιών στα συμβόλαια και μάλιστα άνευ ΦΠΑ;
-Είναι ή δεν είναι το ίδιο το κράτος και οι ίδιες οι τράπεζες συνυπεύθυνες για τις μη ομαλές συνθήκες της αγοράς και για την απαξίωση των περιουσιακών στοιχείων των πολιτών, καθώς ποτέ δεν έλαβαν μέτρα αποτροπής της κρίσης, ποτέ δεν έλεγξαν τρέχουσες αξίες υποθηκευμένων ακινήτων (ειδικά όταν οι αγορές έδειχναν τα “δόντια” τους) και ποτέ δε προστάτευσαν τον πολίτη;
Κοινοτική οδηγία 2006/48
Εδώ να τονίσω ότι, σύμφωνα με τη κοινοτική οδηγία 2006/48, οι τράπεζες υποχρεούνται να ελέγχουν την αξία των υποθηκευμένων επαγγελματικών ακινήτων κάθε χρόνο και την αξία των κατοικιών κάθε τρία χρόνια. Αν η οικονομία επιδεικνύει αστάθεια και διακυμάνσεις, τότε ο έλεγχος πρέπει να γίνεται πιο συχνά. Για τους συγκεκριμένους ελέγχους και για εκτιμήσεις που προφανώς θα οδηγήσουν σε νέες αξίες, λόγω απαξίωσης αυτών, οφείλουν να δραστηριοποιηθούν ανεξάρτητοι (όχι τραπεζικοί, όχι κρατικοί) πραγματογνώμονες εκτιμητές, οι οποίοι αποδεδειγμένα διαθέτουν γνώση, ικανότητα και εμπειρία. Διενεργήθηκαν ποτέ τέτοιοι έλεγχοι;
Προτροπή προς κάθε πολίτη
Η προτροπή μου προς κάθε πολίτη, που βρίσκεται υπό την απειλή του πλειστηριασμού, είναι να αντισταθεί στη διαδικασία, ελέγχοντας τη νομιμότητα της πράξης, αλλά και όλων των επιμέρους λεπτομερειών. Οι παρανομίες που κρύβονται, ειδικά στα επιμέρους στοιχεία, μπορεί να είναι καθοριστικές στην έκβαση όλου του πλειστηριασμού…
Είναι κρίμα να χάνονται περιουσιακά στοιχεία πολιτών που γλίστρησαν στη μαύρη τρύπα μιας κρίσης, όπου υπεύθυνοι είναι (και) αυτοί που σήμερα κοιτούν να του βγάλουν τη περιουσία στο σφυρί…
Ακόμα πιο κρίμα αποτελεί το γεγονός να χάνονται περιουσίες νόμιμων πολιτών, που το μεγαλύτερο αμάρτημά τους ήταν η πληρωμή τόκων, δόσεων και φόρων σε περιόδους που μπορούσαν, αδυνατώντας όμως τη πληρωμή σε περιόδους που οδηγήθηκε στη κρίση…