Θέμα: Παρατηρήσεις σχετικά με επερχόμενο νομοσχέδιο για Πολεοδομική Μεταρρύθμιση
Κοινοποίηση:
- Υπουργείο Περιβάλλοντος
- TEE
- ΣΑΔΑΣ
- Περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου
- Επαρχείο Άνδρου
- Επαρχείο Τήνου
- Δήμος Μυκόνου
- Δήμος Άνδρου
- Δήμος Τήνου
Εδώ και μερικούς μήνες έχουμε πληροφορηθεί, κυρίως από δημοσιεύματα στον τύπο (ηλεκτρονικό ή έντυπο), το σχέδιο νόμου για την Πολεοδομική Μεταρρύθμιση με τίτλο «Μεταβατικές προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας κείμενα εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός ορίων νομίμως υφιστάμενων οικισμών».
Κατά γενική ομολογία, και μέχρι σήμερα που δεν υπάρχει το τελικό κείμενο του νομοσχεδίου, φαίνεται πως με το εν λόγω νομοσχέδιο βάζει φραγμό και καταργεί οριζόντια την εκτός σχεδίου δόμηση.
Ίσως, αφορμή γι’ αυτό το σχέδιο νόμου να αποτελεί η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ακύρωσε την οικοδομική άδεια σε μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων, εκτός σχεδίου και εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε γήπεδο στην Πάτμο, επειδή δεν υπήρχε πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο.
Όμως, εύκολα μπορεί να συνδυαστεί και να αποτελέσει συνέχεια του Σχεδίου Νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τίτλο «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας» που είχε δημοσιοποιηθεί τον Αύγουστο του 2020 και όπως είχε ομολογηθεί από την τότε αιτιολογική έκθεση πως «Βασική κατεύθυνση των προτεινόμενων διατάξεων είναι ότι αποθαρρύνεται η δόμηση σε περιοχές, στις οποίες δεν υπάρχει κάποια μορφή σχεδιασμού χρήσεων γης ενώ, αντιθέτως, ενισχύεται η δόμηση σε περιοχές οργανωμένης υποδοχής βιομηχανικών και τουριστικών δραστηριοτήτων», όσο και από το τότε σχέδιο νόμου « επιδιώκεται ο σταδιακός περιορισμός της δόμησης σε περιοχές για τις οποίες δεν υπάρχει καμίας μορφής σχεδιασμός και η παροχή κινήτρων για τις συγκέντρωση περιβαλλοντικός οχληρών δραστηριοτήτων σε οργανωμένους υποδοχείς», φαίνεται πως υπάρχει κατεύθυνση προς την οριζόντια και βάρβαρα την κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης.
Το σημερινό σχέδιο νόμου αποτελεί, κατά τα κυβερνητικά λεγόμενα και γραφόμενα, τη μετάβαση έως το πρόγραμμα πολεοδομικού χωροταξικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» που έχει δρομολογήσει το ΥΠΕΝ ύψους 400 εκατ. ευρώ από το ταμείο Ανάκαμψης, μέσω του οποίου προωθούνται τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τις μελέτες Αναγνώρισης Οδών σε εκτός σχεδίου περιοχές που θα ολοκληρωθούν έως το 2025.
Πρέπει να γίνει κατανοητό ότι δεν είναι όλες οι περιπτώσεις ίδιες και οι οριζόντιες νομοθετήσεις, όπως η σχεδιαζόμενη, δημιουργούν σημαντικές αδικίες και ανισότητες. Η εκτός σχεδίου δόμηση δεν είναι η ίδια στις Κυκλάδες, στα Δωδεκάνησα, στην ηπειρωτική Ελλάδα.
Η αρχή της εμπιστοσύνης του πολίτη προς τη Διοίκηση πλήττεται, αφού ο πολίτης διαπιστώνει πως ό,τι επένδυσε στη ζωή του για να δημιουργήσει την κοινωνική, οικογενειακή, επαγγελματική και οικονομική θέση του, σε μια νύχτα τα χάνει.
Ο συνδυασμός δε των παραπάνω με την αρνητική πίεση στους μικροϊδιοκτήτες δημιουργεί τη βεβαιότητα πως θα οδηγήσει σε μια νέα γενιά αυθαιρέτων, επιβαρύνοντας τελικά το περιβάλλον, και υποβαθμίζοντας αυτό που το σχέδιο νόμου προσπαθεί να προστατεύσει.
Μέχρι τώρα στη νομοθεσία δεν έχει εισαχθεί το ελάχιστο πλάτος του δημόσιου δρόμου, προκειμένου ένα αγροτεμάχιο να είναι οικοδομήσιμο, παρά την προσπάθεια εισαγωγής του πλάτους στο σχέδιο νόμου του Αυγούστου του 2020, το οποίο ήταν 6 μέτρα.
Η έννοια της «αγροτικής οδού» σύμφωνα με το π.δ. 421 Α/ 25-28.11.1929, στο άρθρο 4 περιγράφεται ως «οι οδοί που συνδέουν τα χωριά με την κτηματική τους περιφέρεια». Για κάθε τόπο ξεχωριστά, και για τις Κυκλάδες συγκεκριμένα, οι οδοί αυτοί έχουν ιδιαίτερη μορφολογική και γεωμετρική ταυτότητα. Είναι συνήθως μικροί σε πλάτος από 1,00 μ έως 2,50 μ., με ξερολιθιές εκατέρωθεν για τον προσδιορισμό του περάσματος.
Με την τροποποίηση που αναφέρεται στο σχέδιο νόμου, δεν θα μπορεί να υπάρξει, στις Κυκλάδες, γήπεδο με πρόσωπο σε οδό πλάτους μεγαλύτερο των 3,50 μέτρων, που να έχουν ανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου, που να έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια αρχή ή οργανισμό, που διέρχεται από αυτή δίκτυο κοινής ωφελείας.
Θα πρέπει να τονιστεί πως από το 2011 έως σήμερα κάθε πολίτης μπαίνει στην οδυνηρή, χρονοβόρα, κοστοβόρα και ατέρμονη διαδικασία της απόδειξης ότι ο δρόμος με το οποίο εφάπτεται το αγροτεμάχιό του προϋπάρχει του 1923, μέσω μιας ορισμένης διαδικασίας στο ΣΥΠΟΘΑ, με προσκόμιση αντιγράφων συμβολαίων όλων των αγροτεμαχίων έως την αναγνωρισμένη οδό, τοπογραφικές αποτυπώσεις, φωτοερμηνείες, με αμφισβητούμενο αποτέλεσμα γιατί όταν υπάρχουν κενά στους τίτλους, ακόμα και ενός σε μια σειρά δεκάδων γηπέδων, το ΣΥΠΟΘΑ προβαίνει σε απόρριψη ή –πιο συχνά- απαιτεί κρείσσονες αποδείξεις.
Μέχρι σήμερα, μέσα από αυτή την προσπάθεια του κάθε ιδιώτη, αναλαμβάνοντας ουσιαστικά υποχρεώσεις του κράτους, έχουν εκδοθεί δεκάδες ΦΕΚ αναγνώρισης δρόμου προ του 1923 ως δημόσιων. Όλες οι δικαιοπραξίες που έγιναν στο διάστημα αυτό, με όποιο χαρακτήρα και αν είχαν (αγοραπωλησία ή γονική παροχή ή κληρονομιά) βασίστηκαν και στηρίχτηκαν στη διαδικασία που το ίδιο το κράτος και η διοίκηση είχε ορίσει. Οι πολίτες σεβάστηκαν τη διαδικασία και οι συναλλαγές πραγματοποιήθηκαν με την βεβαιότητα ύπαρξης προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο, το οποίο έδινε την οικοδομησιμότητα.
Η θέσπιση ως όρου του ελάχιστου πλάτους των 3,5 μέτρων θα καταστήσει αγροτεμάχια, που ακόμη και σήμερα, οικοδομούνται με βάση την τηρούμενη διαδικασία και την έκδοση ΦΕΚ αναγνώρισης δρόμου προ του 1923, μη οικοδομήσιμα.
θα πρέπει λοιπόν, να ληφθούν υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, όλων των οδών των προϋφισταμένων του έτους 1923 ανά την Ελλάδα, και να υπάρξει η πρόβλεψη πως οι οδοί αυτοί, να συνεχίσουν να παρέχουν δικαίωμα δόμησης σε παρόδια γήπεδα, σύμφωνα με το υφιστάμενο πλάτος της οδού και τα δικά τους χαρακτηριστικά.
Στη συνέχεια πολλά προβλήματα θα δημιουργηθούν με την άνιση διαχείριση των αγροτεμαχίων που δημιουργήθηκαν πριν το 1985 και από το 1985-2003 τα οποία αποτέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία (δηλαδή αγοραπωλησία και όχι κληρονομιά ή γονική παροχή), οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία και στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται πως το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Αν μια αγοραπωλησία (και μόνο αγοραπωλησία) έχει γίνει έστω και μία ημέρα πριν ή μετά από τη δημοσίευση του παρόντος, έστω και αν στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται πως το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, αυτό δεν θα είναι.
Με βάσει όλα τα παραπάνω.
Αφού τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα ολοκληρωθούν έως το 2025, δεν υπάρχει σπουδή γι’ αυτή τη μεταβατική ρύθμιση, εκτός αν αυτή αφορά μόνο σε οδούς ή κοινόχρηστους χώρους που δεν μπορούν να δώσουν οικοδομησιμότητα στα όμορα αγροτεμάχια, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις, το οποίο θα πρέπει να αναγράφεται ρητά.
Θα πρέπει να εξαιρεθούν ρητά οι αναγνωρισμένοι οδοί που προϋφίστανται του έτους 1923 συνεχίζοντας να παρέχουν δικαίωμα δόμησης σε παρόδια γήπεδα, με το υφιστάμενο πλάτος της οδού και τα δικά τους μοναδικά χαρακτηριστικά. Αυτό θα πρέπει να γίνεται με τρόπο απλό, σύντομο και ευέλικτο, μέχρις ότου η Πολιτεία να προβεί η ίδια στην αναγνώριση των δρόμων της, σύμφωνα με την υφιστάμενη διαδικασία.
Αντίθετη εκδοχή ισοδυναμεί με απαγόρευση δόμησης και δήμευση περιουσιών ακόμα και εκείνων που ως σήμερα ήταν άρτια και οικοδομήσιμη.
ένα τέτοιας σπουδαιότητας σχέδιο νόμου δεν πρέπει να δημιουργεί ανισότητες μεταξύ των πολιτών, και μείωση της αξίας των περιουσιών τους, δεν θα πρέπει διαρραγεί η αρχή της εμπιστοσύνης του πολίτη προς τη Διοίκηση, αποφεύγοντας κοινωνικές και οικονομικές αναταραχές, με την ύπαρξη αναδρομικότητας των μέτρων.
μία τόσο σημαντική μεταρρύθμιση θα πρέπει να τεθεί σε εκτενή διαβούλευση και να εισακουστούν οι απόψεις των εμπλεκόμενων φορέων, ήτοι των Δήμων, των Γραφείων Δόμησης, των Συλλόγων Μηχανικών, των ιδιοκτητών ακινήτων, των δικηγόρων, των συμβολαιογράφων, των Συλλόγων κλπ.
Ο Πρόεδρος
Ανδρέας Γιοβάνος